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  • 代表在线:解析“炒房族”的台前幕后

  • 时间:2010年01月15日 12:31 稿源:温州网http://www.66wz.com/    字体:
  • 14日下午2点,本期代表在线,将邀请市房管局副局长林其龙和市人大代表黄小兰,为我们剖析炒房族台前幕后的故事。
  • 【专题】2010温州两会

  • [主持人]欢迎两位嘉宾来到温州网高清演播室和网友探讨、剖析炒房内幕。首先请两位凭自己的感觉说,温州现在的房价放在全国来说算高吗?是否正常?

    [林其龙]为了应对国际金融危机,去年以来,各级政府为了促进房地产市场的健康发展,都出台了一系列的政策。这些政策的出台,对于振奋信心、活跃市场、促进房地产业的发展都起了重要作用。随着去年下半年以来房地产市场的回升,也出现了部分城市,包括温州,房价上涨过快。房价上涨过快的现象,也引起了各级政府的重视。去年下半年,市政府就已经在考虑这个问题,怎么样利用政府手段,在加强监管方面能采取些措施,能够对整个房地产市场有所调控。你刚才问温州的房价在全国算高吗?我个人认为还是属于高的,所以,这个问题已经引起了各级政府的高度重视,也已经引起相关部门的高度重视。

    [黄小兰]温州的房价现在大家都有目共睹,都比较关心。前几年,有关政府部门都在扶持房地产,就去年下半年以来,到现在,房价不知道怎么就越来越高,都想象不到。我周边的人那时候都以为房价已经到最高点了,却不知道现在竟然会高的这么吓人。大家提起房价,都有同感。像工薪阶层,现在真的都买不起房子,温州有部分老板是有钱,比如香缇半岛,一下就卖光了,可能有些是炒房的,但工薪阶层根本就买不起。

    [主持人]有很多人都说,房价高是因为一部分人在投资炒起来的,是这个原因么?

    [林其龙]刚才讲,房价从去年下半年开始上涨过快,房价高,有诸多因素、诸多原因汇集到一起的现象。主要原因是供应的问题。如果说总量有限,就会带来供求矛盾,不平衡。应该说,温州对房子的需求,有几个因素在考虑,一个是周边县市都喜欢有个提升的过程,镇里要到县里,县里往市里挤;第二个温州是著名的侨乡,很多华侨叶落归根,希望在温州有一个安居之地;第三个是很多温州人在外面发展了,走出去后,还是希望回来。所以说温州的需求很大,供应量偏少,现在比较明显的是求大于供。所以说房价过高这是一个比较突出的因素。当然,大家非常关注“炒房”,对于投资、投机这种情况,国务院办公厅出台的有关政策里明确提出来,要抑制投资、投机行为。房产投资这种行为是避免不了的,只能抑制,采取一些相应措施。投资炒作,也会从某一个角度对房价产生一些影响。但是我只能这样说,房价的上涨过快,绝不是一个“炒”字就能够下定论的,最主要的还是供求关系。

    [主持人]您认为供求关系肯定比“炒”影响更大一点,是吧?

    [林其龙]应该是这样子。

    [黄小兰]温州的房子需求量,刚才讲的也比较详细了,我也比较赞同这三点。根据我的了解,比如上次京都城,在拿票的时候,虽说是熟悉的,拿到2张、3张、4张的都有,我上次也去看了,票拿过的时候,坐在那里,我看他们很多都是有好奇心,中介都说了:如果抓到这一套,就给他20万、30万。所以说,上次在京都城那边,至少50%是炒房的。当时总共有3340张票,而房子只有340套,所以说就形成一种好奇心:你们炒房都有得赚,我也来碰碰运气,万一抓上了,我也能赚。其实也不一定,即使你抓了,万一这个房子不好,你卖不掉,就亏了。另一个,房价这么高,跟地价也有关系,比如学院路那边2万一个平方、三垟湿地一万五千多,这么多,不要说2万一个平方,即使一万五千多一个平方,再加上造价、周边的费用,卖出去肯定是2、3万,所以说现在市政府是应该比较重视。我周边有人说,现在温州的房价用温州话来说就是“癫”了。上次我有个朋友和我说,在欧洲城对面有个房子,当时是2万,我都不敢买,结果一犹豫,今年都3万多一个平方了。

    [主持人]现在往往一些房子在还没有开始建设的时候,就预售了,而且数量还很少,开发商都说卖完了,是这样的么?

    [林其龙]这种情况应该不会发生。商品房的建设项目,前期有很多手续,从取得土地的招拍挂开始,经过规划、设计这样的相关程序后,才进入到实质性建设的一个过程。在这过程中,会有很多的法律法规对此进行约束。然后进入到销售,《房地产法》和相关的法规都比较明确的规定了,商品房的销售,必须符合相关规定。比如要取得土地的使用权、要经过规划的许可和审批、施工许可证的申领,还有一条就是项目投入必须达到总投资的25%以上,再加上几证都齐全了,才能够具备申领预售许可这个条件。在申领许可过程当中,还必须提交销售方案,有多少房源、价格是怎么确定的,采取什么方式销售等内容。可以明确的说,如果没有预售证,开发商就说卖完了,这肯定是个违规行为,相关部门肯定要进行严格查处。也就是说,这种情况应该不会出现。商品房如果没有领取预售许可证就已经销售,这种情况一般不会出现。

    [主持人]那温州有没有出现“顶风作案”的现象?

    [林其龙]最起码最近几年来,我们没有发现有“顶风作案”的个案。

    [主持人]前段时间发生的“香滨左岸”作弊事件,不知道两位有没有关注过。但是媒体报道说是电脑做手脚,这个是不是已经成为业内潜规则?

    [瓯海房管局相关负责人]“香滨左岸”违规销售楼盘,应该说这是一个特例,不能算是潜规则。香滨左岸现场出现这种状况,有几种因素:第一个,炒房团确实存在。第二个,可能在销售过程中,据购房户反映,存在猫腻。当时我们过去时,现场比较混乱,开盘一定停止了,购房户在吵。针对这个问题出现以后,我们对实名制监管上会加大力度。预售方案上,以前是作为预售许可证中一部分,现在单列出来,预售方案当中一定要注明实名制,名字不能变更。并且,摇号系统由房管部门提供,摇号操作由房管部门参加监督,以后都要这样执行。

    [黄小兰]对于这个我只是从报纸上看过。刚才瓯海瓯海房管局相关负责人说,摇号由房管部门提供。当时为什么会混乱?我觉得可能是现场的管理问题。京都城当时那么多人,在会展中心3000多人, 也没有发生混乱。

    [主持人]现在一般开发商在预售时,都是如何操作的?电脑摇号是否是比较公正的做法?

    [瓯海房管局相关负责人]他们开始的时候,程序当中的第一个程序是,我们没有硬性要求电脑摇号系统必须由房管部门提供,香滨左岸的电脑摇号系统是代理公司的,是代理公司在操控摇号系统,可能存在这种情况。所以说就如黄代表说的,这种状况确实存在,所以在安全管理方面,要严格管理。第二个是,在摇号过程当中,产生的这一部分人,有老百姓质疑,这也正常。你们有摇中,而我熟悉的人都没有摇中,有质疑,这正常。再加上当时现场管理不善,造成一些混乱。他们提出很多问题,有说电脑摇号系统有问题,有人说选好区有问题,不能一 概定性为是系统问题。

    [主持人]电脑摇号系统由代理公司提供,这合乎规定吗?

    [瓯海房管局相关负责人]没有硬性规定。

    [主持人]那以后电脑摇号系统是不是由房管部门提供?

    [瓯海房管局相关负责人]以后电脑摇号系统由房管部门提供。

    [主持人]开发商的具体操作是怎样一个流程?

    [市房管局工作人员]每个开发商的预售流程,在方案里都要进行公布。比如几号到几号是进行咨询,几号开盘,在哪开盘、凭什么进场、进行报名,再通过摇号认购,再签订合同,大致就是这样。

    [黄小兰]在这个过程中,房管部门有没有参与,有没有监管?房开报过来的可能都差不多,那我们有没有一个加强监管、完善的过程?

    [市房管局工作人员]就预售方案来讲,我们在审核预售许可时,就有把关,对预售房案不符合要求的,不予许可。

    [主持人]有人说,开发商在正式开盘之前会有一个内部认购,通过这个内部认购,开发商了解大致有多少真正的购房者。根据一个并不复杂的算法,它们知道房价炒到多少还有真正的买主,它们以此决定可以留下下多少套房子来进行安全炒作。是不是存在这样的状况?

    [黄小兰]这个我还么样感觉到,毕竟我不是内行人。预售当中,前几年是这样的,土地投过来,在纸上马上就进行认购。近几年,是不是有什么措施,比如房子结顶就可以预售,是不是这样?

    [林其龙]商品房预售有严格的许可制度。首先你必须取得销售许可,才能进行销售,必须符合销售条件。现在从实际操作过程当中,不叫内部认购,已经取得销售许可证,它可能有一个缓冲期,会有一个时间,叫咨询、意向登记,从目前几个楼盘来看,都有这种情况。应该说跟网友讲的有本质区别,认购是认购某一套房子,而这个是对整个大楼盘有一个购买的意向。

    [主持人]那这种意向征集应该是没有问题的吧?

    [林其龙]没有问题。目前来讲,有这个意向征询,也为下一步整个预售的活动更安全、有利的开展,做一个前期的准备。就像刚才代表讲的,楼盘只有300多套,结果有意向购买的有三千多人。假如说,购房意愿如果去2人以上,那人就更多了。反正我们非常明确的,在未取得商品房预售许可证之前,不得销售房子,包括认购。认购是一个非常明确的指定,这是不允许的。

    [主持人]那这种意向征集会不会变成另一种形式的认购?

    [林其龙]不可能的。内部认购需要指定哪套房。另外,我们还有一个网上公开销售,也就是通过电脑摇号,在意向人当中确定认购对象,所以说意向不等于认购。所以说可以杜绝这种事先认购、或者内部认购,因为还要经过一个公开的摇号产生。

    [主持人]香滨左岸当时存在最大的问题是什么?

    [瓯海房管局相关负责人]最大的问题是报名资格审查。当时报名的有808户,我们审查后发现有792户是符合,有16户在资格审查上不符合,予以取消,同时取消了已经摇号产生的106户。

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